最近刷移民论坛的时候，总能刷到类似“澳洲PR狂喜，35万人民币就能上车悉尼房”的帖子，好多打算润的朋友也私戳我问这事儿靠不靠谱。我去翻了翻澳洲联邦政府的官方公告和最近的本地新闻，发现这个说法还真没怎么夸张，根源就是去年10月直接全面放开的“5%首付买房担保计划”。
当时政策调整的力度确实大，收入上限直接取消，申请名额也不限制了，悉尼的可申请房价上限直接从90万澳元拉到了150万。说白了就是政府出面给你做担保人，你只要凑够5%的首付就能买房，还不用交原本首付不够20%必须得缴的贷款保险，这笔钱省下来最少两三万澳元，多的能有六七万。到今年四月已经有三十多万人靠这个计划买了房，其中光永久居民就有48000多人，相当于刚拿到PR的新移民，只要之前在澳洲没买过房，就能用5%的首付拿下最高150万澳元的房产。现在这事儿在澳洲本地吵得厉害，但对打算移民的人来说，确实是个得摸透的政策。
好多人对这个计划的规则摸不清，其实逻辑特别简单。正常在澳洲买房，首付凑不到20%的话，银行会要求你交一笔贷款保险费，100万的房子大概要交两三万澳元。走这个政府担保计划的话，相当于官方机构Housing Australia给你做了担保，银行就不收这笔保险费了，你只掏5%首付就能拿到贷款。150万的悉尼房产，首付只掏7.5万澳元，换算成人民币也就35万左右，剩下的钱全走贷款就行。去年政策放开之后有三个核心变化，除了之前说的取消收入上限、取消名额限制，各个城市的房价上限都涨了不少，墨尔本从80万涨到100万，布里斯班也从70万涨到了100万。PR要申请的话只要满足两个条件就行，年满18岁，过去十年在澳洲境内没持有过房产。这里专门提了是“澳洲境内”，你在国内有多少套房子，澳洲系统查不到，不影响你算“首次置业者”，这也是现在争议最大的点。
现在本地反对的声音那么大，核心就是搞不清这个政策到底便宜了谁。本来政府推出这个计划，是想帮本地刚工作没几年、凑不齐20%首付的年轻家庭买第一套房，结果门槛撤了之后，受益的人群偏得越来越厉害。收入上限取消之后，年薪二三十万甚至四十万的科技、金融从业者都涌进来了，这群人本来完全拿得出20%的首付，但是有政府担保，他们宁愿把现金留手里做别的投资，用最小的首付撬更贵的房子。我之前看到个例子，年薪35万的IT工程师本来只打算买100万的公寓，现在直接掏5%首付去冲150万的独栋。这类买家挤入中高端市场，直接把成交价推高了，去年第四季度全澳独栋房中位价涨了3.9%，公寓涨了3.5%。标普和澳大利亚保险委员会都发过警告，说这个政策可能短期把房价推高5%到10%。穆迪今年三月的报告里也提了，悉尼的住房可负担性指标已经跌到了40.4%，是全澳最差的，换算下来，一个拿中位收入的家庭得把40%的税前收入都用来还房贷。那48000名用了政策的PR里，确实有一部分是真的首次购房的刚需，但也有不少是在母国早就有房产，到澳洲蹭首次置业红利的人，政府现在没能力核查申请人的海外资产，这个漏洞把本地纳税人惹得够呛，社交媒体上到处都是“用纳税人的钱帮移民买房”的讨论，给政府的政治压力越来越大。
要是你现在正打算办移民，这个政策确实可以提前算进你的开支规划里，不用非得把国内的资产卖个精光才能在澳洲安家，刚拿PR就能动手看房。100万的房子首付5万澳元，算上印花税和律师费，总共不到10万澳元就能把房子定下来。但也别光看首付低就头脑发热，95%的贷款摆在那，现在澳洲房贷利率都涨到6.2%了，100万的房子贷95万，每个月光月供就得6200澳元左右，一年就是七万多。要是家庭税前年收入不到15万澳元，一半的收入都得拿去还房贷，日子过得紧巴巴的完全没必要。要是你已经在澳洲了，买房的时候也得把这个政策对房价的抬升效应算进去，现在悉尼150万以下的房子抢得特别凶，卖家都知道买家能蹭这个政策，报价都比之前高了一截，砍价都不好砍。另外这个政策现在没说什么时候截止，但反对的声音越来越大，说不定哪天就又把收入上限加回去，或者卡PR的申请资格，真有需求的话也别拖太久。
我给大家算过一笔实际的账，同样买悉尼一套120万的房子，走5%首付的话，前前后后掏6万澳元首付就行，按6.2%的利率30年期来算，月供大概7000澳元，30年总利息差不多138万澳元，比掏20%首付的人多还40万澳元的利息。但好处是你能早好几年上车，要是房价每年涨个3%-5%，早两年买的话房子本身涨的钱就能补上大半利息差。可要是之后房价不涨甚至跌了，你这加的最高杠杆，就成了最大的风险，搞不好首付直接亏没了还欠银行钱，到底划不划算，全看你收入稳不稳定，能不能扛住好几年的高月供，还有你对之后澳洲房价走势的判断。
最后其实我还想跟大家提两个很少有人聊到的问题：一个是现在政策没说，但之后会不会补加收益分成的规则？我去查了现行条款，现在用这个政策买的房之后卖掉，增值的部分全是你自己的，不用给政府分钱，但现在本地不满的声音那么大，说不定之后政府会改规则，要求把部分增值收益分给政府，相当于你变相用了政府的钱投资，要给人分红。另一个是现在用这个政策上车的人，好多都是踩着收入下限申的贷款，要是之后利率再涨个1%，每个月多还大几百澳元，有多少家庭会断供？到时候会不会反而引发小范围的房贷违约潮，反倒把房价砸下来？我倒不是劝大家别用这个政策，只是觉得别光看着首付低就冲，所有看起来捡便宜的好事，暗中标好的价格总得自己掂量清楚能不能承担。
